Tahliye davasında arabuluculuk süreci nasıl işler?

Tahliye davalarında arabuluculuk süreci, 05.04.2023 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme sonucunda dava şartı haline gelmiştir. Bu sürecin işleyişine ilişkin temel esaslar şunlardır:

• Zorunluluk Kapsamı: Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları (yazılı tahliye taahhüdüne dayalı davalar dahil) açılmadan önce arabulucuya başvurulması yasal bir zorunluluktur. Eğer doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılacaksa, dava açılmadan önce bu sürecin tamamlanmış olması gerekir.
• İstisna (İlamsız İcra Yolu): Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine (örneğin Örnek 14 tahliye takibi) ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışındadır. Dolayısıyla, yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak doğrudan icra takibi başlatılmışsa arabulucuya başvurma şartı aranmaz.
• Sürecin Başlaması ve Amacı: Taraflar, mahkemeye gitmeden önce bir arabulucu önünde bir araya gelerek uyuşmazlığı uzlaşma yoluyla çözmeye çalışırlar. Bu süreçte taraflar yeniden müzakere teklifinde bulunabilir ve mahkeme masraflarına katlanmaksızın gerçek menfaatlerine uygun bir noktada buluşabilirler.
• Dava Şartı Olma Niteliği: Arabuluculuk bir "dava şartı" olduğundan, bu yola başvurulmadan açılan tahliye davaları mahkeme tarafından usulden reddedilecektir.
• Yazılı Tahliye Taahhüdü ile İlişkisi: Kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir aylık süre içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak istiyorsa, önce arabulucuya gitmelidir. Ancak aynı bir aylık süre içinde doğrudan icra dairesine başvurarak ilamsız takip yaparsa arabuluculuk şartı uygulanmaz.

Özetle, mahkeme yoluyla tahliye isteniyorsa arabuluculuk süreci zorunlu bir ilk adım iken, icra dairesi aracılığıyla yapılan takiplerde bu sürece gerek duyulmamaktadır.