Hangi durumlarda kiralanan tahliye edilebilir? Tahliye Davası ve Şartları

Kiralayanın (kiraya verenin) kiralanan taşınmazın tahliyesini talep edebileceği durumlar ve başvurabileceği hukuki yollar Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında belirli sınırlara ve usullere tabi tutulmuştur. 

Tahliye Talep Edilebilecek Durumlar 

Kira sözleşmesinin sona ermesi ve tahliye nedenleri genel olarak kiraya verenden veya kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere iki ana grupta toplanır:

1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler:

• Gereksinim (İhtiyaç): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi olması durumu.
• Yeni Malikin Gereksinimi: Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin aynı şekilde kendisi veya yakınları için konut/işyeri ihtiyacının doğması.
• Yeniden İnşa ve İmar: Kiralananın önemli ölçüde onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi amacıyla yapılacak esaslı tadilatlar sırasında taşınmazın kullanımının imkânsız olması.

2. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler:

• Yazılı Tahliye Taahhüdü: Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı taşınmazın tesliminden sonra yazılı olarak üstlenmesi ancak bu tarihte boşaltmaması.
• Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt): Kiracının kira bedelini veya yan giderleri süresinde ödememesi üzerine kendisine tanınan yasal süre (konut ve çatılı işyerlerinde 30 gün) içinde de ödeme yapmaması.
• İki Haklı İhtar: Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtarda bulunulmuş olması.
• Kiracının/Eşinin Konutunun Bulunması: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması hali.
• Kiracının Kiralananı Sözleşmeye Uygun Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılığı: Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve aynı taşınmazda yaşayan diğer kişilerle komşuluk hukukuna uygun davranmakla yükümlüdür. Bu borca aykırılığın devam etmesi ve durumun çekilmez hale gelmesi durumunda, kiralayan en az 30 günlük süre vererek (bazı ağır durumlarda süresiz olarak) sözleşmeyi feshedebilir. 

Tahliye İçin Başvurulabilecek Yollar

Kiralayan, yukarıdaki nedenlerin varlığı halinde taşınmazın tahliyesini sağlamak için şu yollara başvurabilir:

1. İlamsız İcra Yoluyla Tahliye:

• Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle (Örnek 13): Kiraya veren, birikmiş kira alacağı için icra takibi başlatırken aynı zamanda tahliye de talep edebilir. Borçluya gönderilen ihtarlı ödeme emrindeki 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa kiralayan icra mahkemesinden tahliye isteyebilir.
• Tahliye Taahhüdüne Dayalı (Örnek 14): Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü varsa, kiralayan taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye emri gönderilmesini isteyebilir.

2. Tahliye Davası (Dava Yolu):

• Kiralayan, tahliye nedenlerine dayanarak doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir.
• Tahliye taahhüdüne dayalı davaların da taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde açılması gerekir.
• Kiralayan, icra takibine itiraz edilmesi durumunda takibi durdurup Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası da açabilir.

3. Zorunlu Arabuluculuk Süreci:

• 05.04.2023 tarihinde yapılan yasal değişiklikle, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında (tespit, uyarlama vb. dâhil) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı haline getirilmiştir.

4. İcra Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması:

• Başlatılan bir tahliye takibine kiracı tarafından itiraz edilirse, kiralayan (eğer elinde noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir sözleşme/taahhüt varsa veya imza inkâr edilmemişse) icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep edebilir.