Geçerli bir tahliye taahhüdü nasıl hazırlanır?

Yazılı tahliye taahhüdü, kiracının kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonraki bir tarihte yazılı olarak üstlendiği bir hukuki işlemdir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1 uyarınca düzenlenen bu kurum, kiraya verene, kanunda sınırlı sayıda sayılmış diğer tahliye sebeplerinin (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) varlığını ispat külfetinden kurtularak ve herhangi bir tazminat ödemeksizin kira ilişkisini sona erdirme imkânı tanır. 

Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdünün varlığı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1 hükmünde belirtilen ve yargı uygulamalarıyla şekillenen belirli temel şartların bir arada bulunmasına bağlıdır. Bu şartlar taahhütnamenin geçerli sayılması için zorunlu olup, eksiklikleri halinde taahhüde dayalı tahliye işlemi gerçekleştirilemez. Geçerli bir tahliye taahhüdünün temel şartları şunlardır:

• Taahhüdün Yazılı Olması: Kanun koyucu, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılmasını açıkça şart koşmuştur. Sözlü olarak verilen tahliye taahhütleri hukuken geçersizdir. Adi yazılı şekil (kiracının el yazısıyla imzasının bulunması) yeterli olmakla birlikte, ispat kolaylığı ve imza inkarının önüne geçilmesi adına taahhütname noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde de yapılabilir.

• Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmesi: Taahhütname bizzat kiracı tarafından imzalanmalıdır; kiracının eşi, çocukları veya çalışanlarının verdiği taahhütler kiracıyı bağlamaz ve geçersizdir. Eğer kiracı birden fazlaysa, taahhüdün geçerliliği için tüm kiracıların imzası aranır. Ayrıca, vekaletnamesinde yetkisi bulunan bir temsilci aracılığıyla da taahhüt verilebilir.

• Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenmiş Olması: Bu şart, tahliye taahhüdünün en kritik geçerlilik unsurlarından biridir. TBK m. 352/1 uyarınca taahhüt, mutlaka taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonraki bir tarihte verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya henüz teslim gerçekleşmeden verilen taahhütler, kiracının özgür iradesini yansıtmadığı ve kiraya verenin baskısı (müzayaka hali) altında alındığı kabul edildiğinden geçersizdir.

• Tahliye Tarihinin Belirli Olması: Taahhütnamede kiralananın boşaltılacağı tarihin gün, ay ve yıl olarak açıkça ve duraksamaya yer vermeyecek şekilde belirtilmesi gerekir. Yargıtay uygulamalarında sadece ay olarak belirtilen tarihlerin o ayın son gününü ifade ettiği kabul edilse de doktrindeki ağırlıklı görüş ve güncel eğilim, "belli bir tarih" ibaresi gereği tarihin net olması gerektiğini savunmaktadır.

• Aile Konutu Niteliğindeki Taşınmazlarda Eşin Rızası: Eğer kiralanan taşınmaz bir "aile konutu" ise, kira sözleşmesinin tarafı olan eşin tek başına verdiği tahliye taahhüdü geçersizdir. TMK m. 194 ve TBK m. 349 uyarınca, kiracı eşin tahliye taahhüdünde bulunabilmesi için sözleşmenin tarafı olmayan diğer eşin açık rızası (izni veya onayı) şarttır. Bu rıza herhangi bir şekle tabi değildir ancak taahhüt anında veya en geç işlem sırasında verilmiş olmalıdır.

• Serbest İrade ile Verilmiş Olması: Tahliye taahhüdü, kiracının gerçek ve özgür iradesini yansıtmalıdır. Hata, hile veya korkutma gibi iradeyi sakatlayan durumların varlığı halinde kiracı, bir yıllık hak düşürücü süre içinde taahhütnamenin iptalini isteyebilir.

Bu şartları taşıyan bir taahhüdün varlığı halinde kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.