Arsa Payının Düzeltilmesi Davası ve Kentsel Dönüşümün Davaya Etkisi

Arsa payı; bir arsa üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken, her bir bağımsız bölüme arsa mülkiyeti üzerinde tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Kat mülkiyeti, bağımsız bölümle bağlantılı; arsa payı ve ortak yerlerle bütünleşmiş özel bir mülkiyet hakkıdır. Arsa payı, bağımsız bölümün kaderine tabi olup ondan ayrı devredilemez ve mülkiyet hakkının özünü etkiler. Bu nedenle, arsa payının hatalı belirlenmiş olması tapu sicilinin gerçek hak durumunu yansıtmadığı anlamına gelir ve öğretide bu durum "yolsuz tescil" olarak nitelendirilmektedir. Bu durumda arsa payı yanlış tescil edilen malikin arsa payının düzeltilmesi için dava açma hakkı mevcuttur.

Arsa Payının Belirlenmesinde Esas Alınacak Kriterler 

Arsa paylarının belirlenmesinde temel ilke, her bağımsız bölüme ayrılan payın, o bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değeri ile oranlı olmasıdır.

• Değerlendirme Kriterleri: Bağımsız bölümün değeri belirlenirken; konumu, büyüklüğü, cinsi, biçimi, bulunduğu kat, cephesi, manzarası, güneşten yararlanma durumu, ısınma sistemi ve eklentileri gibi objektif ölçütler dikkate alınmalıdır.
• Zaman Unsuru: Değer tespiti, kat irtifakı/mülkiyetinin kurulduğu tarihe göre yapılmalıdır. Bağımsız bölümlerde sonradan meydana gelen değer artışı veya azalışı (örneğin çevrenin gelişmesi, bakım ve onarım) nedeniyle arsa payı değişikliği talep edilemez.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Şartları 

Tarafları Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için bazı şartların varlığı aranır:

• Olumlu Şartlar: Arsa payının başlangıçta hatalı belirlenmiş olması, kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünün devam ediyor olması ve davacının bu konuda bir talebinin bulunması gerekir.
• Olumsuz Şart: Kat mülkiyeti eğer daha önce bir mahkeme kararıyla (örneğin ortaklığın giderilmesi davası sonucu) kurulmuşsa, kesin hüküm nedeniyle bu dava açılamaz.
• Davacı: Davayı yalnızca kat malikleri veya kat irtifakı sahipleri açabilir. Kiracılar veya yöneticiler (aynı zamanda malik değillerse) bu davayı açma hakkına sahip değildir.
• Davalı: Davanın, davacı dışındaki tüm kat maliklerine karşı yöneltilmesi zorunludur; zira birinin payının değişmesi diğerlerinin hukukunu doğrudan etkiler.

 Görevli Mahkeme ve Süre

• Görev ve Yetki: Kat Mülkiyeti Kanunu ek madde 1 uyarınca, bu davalarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
• Zaman: Arsa payının düzeltilmesi davası mülkiyet hakkına dayandığı için kural olarak herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımına tabi değildir; kat mülkiyeti sürdüğü müddetçe her zaman açılabilir.

Dürüstlük Kuralı ve Kentsel Dönüşüm Etkisi 

Davanın süresiz açılabilmesi, bu hakkın sınırsız olduğu anlamına gelmez. TMK m. 2 uyarınca her hak gibi bu dava hakkı da dürüstlük kuralına uygun kullanılmalıdır.

• İmza Sahibi Malikler: Arsa paylarını bizzat düzenleyen veya bu listede imzası bulunan maliklerin, sonradan "payım düşük" diyerek dava açması Yargıtay tarafından iyiniyetli bulunmamakta ve "korunmaya değer hukuki yarar yokluğu" nedeniyle reddedilmektedir.

• Kentsel Dönüşüm: Özellikle kentsel dönüşüm sürecinde (6306 sayılı Kanun), yapının yıkılmasından sonra arsa payı oranında hak sahibi olunacağı için bu davalara olan ilgi artmıştır. Ancak, uzun yıllar boyunca paylara itiraz etmeyip tüm hak ve yükümlülüklerden eşit yararlanan maliklerin, bina yıkıldıktan sonra sırf daha fazla pay alabilmek için dava açması hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir. 
• Arsa payının düzeltilmesi davası, ancak kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsü devam ederken, yani yapı henüz yıkılmadan önce açılabilir. Bina tamamen yıkıldıktan sonra bağımsız bölümlerden bahsedilemeyeceği için bu dava artık açılamaz. 
• Yapı hakkında yıkım kararı alınmışsa, davanın görülebilmesi ve değer tespiti yapılabilmesi için yıkım işleminin durdurulması amacıyla somut olayın niteliğine göre Sulh Hukuk Mahkemesinden ihtiyati tedbir veya İdare Mahkemesinden yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. 
• Kentsel dönüşüm nedeniyle pay değişikliği talep edilse bile, mahkemece yapılacak değerlendirmede bağımsız bölümün kentsel dönüşümle kazandığı güncel değer değil; kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değeri esas alınır. Sonradan meydana gelen değer artışları veya çevresel gelişimler arsa payının düzeltilmesine gerekçe oluşturmaz.

İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Durumu (TMK m. 1023) 

Hatalı belirlenmiş arsa payına sahip bir bağımsız bölümü devralan üçüncü kişinin iyiniyetinin korunup korunmayacağı tartışmalıdır. Ancak genel eğilim, arsa payının teknik ve kanuni bir hesaplama olduğu, tapu sicilinin bu konuda mutlak bir güvence sağlamadığı yönündedir. Dolayısıyla, arsa payı düzeltme davası imkanının mülkiyet hakkını koruma amacı, üçüncü kişilerin tapu kaydına güveninden üstün tutulmaktadır. Sonuç olarak; arsa payının düzeltilmesi davası, mülkiyet hakkının korunmasına hizmet eden, ayni nitelikte ve kural olarak süreye tabi olmayan bir davadır. Ancak bu hakkın kullanımı, dürüstlük kuralı ve özellikle yapının kuruluş aşamasındaki irade beyanları ile yakından ilgilidir.